En février 2020, nous publiions ici une brève analyse des risques que le Fonds monétaire international avait identifiés dans le secteur immobilier.
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À l’époque, le monde était à quelques jours seulement d’entrer dans une période qui allait profondément bouleverser de nombreuses prévisions économiques. Une pandémie, une forte hausse de l’inflation, le retour de taux d’intérêt sensiblement plus élevés, des conflits internationaux et des changements successifs des conditions économiques et financières ont suivi.
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Six ans plus tard, revenir sur cette analyse nous permet de faire quelque chose de plus intéressant que de simplement vérifier si une prévision s’est réalisée : comprendre ce qui a changé et, surtout, ce qui demeure.
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Les prix ont continué à augmenter
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Les chiffres sont éloquents.
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Selon le FMI, à la fin de 2025, les prix du logement au Portugal se situaient environ 180 % au-dessus de leur niveau de 2015, contre une hausse cumulée d’environ 56 % dans la zone euro sur la même période.
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La tendance s’est poursuivie au début de 2026. Selon Eurostat, au premier trimestre, les prix des logements au Portugal ont augmenté de 17,8 % sur un an, soit la plus forte hausse enregistrée parmi les pays de l’Union européenne.
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Le FMI estime également que les prix du logement au Portugal pourraient se situer entre 20 % et 40 % au-dessus des niveaux suggérés par ses modèles d’équilibre à long terme.
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Ces chiffres méritent notre attention. Mais pas nécessairement des conclusions hâtives.
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Le même risque, mais pas tout à fait le même marché
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En 2020, une part importante des préoccupations portait sur le lien entre la hausse de la valeur des biens immobiliers, la croissance du crédit et la vulnérabilité financière.
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Aujourd’hui, la lecture est plus complexe.
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Le FMI considère que le crédit immobilier n’a pas été le principal moteur de la forte hausse des prix du logement au Portugal au cours des dernières années.
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En moyenne, les nouveaux crédits destinés à l’acquisition d’un logement ont représenté moins de la moitié de la valeur des transactions immobilières réalisées ces dernières années.
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Parmi les facteurs identifiés figurent la demande des non-résidents, l’utilisation de l’épargne des ménages portugais pour acquérir des biens immobiliers et, surtout, une offre qui peine à suivre l’augmentation de la demande.
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Cela ne signifie pas que le crédit ait cessé d’être pertinent.
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Au contraire. Le financement du logement a récemment accéléré à nouveau, enregistrant une croissance annuelle proche de 10 % au premier trimestre 2026. C’est pourquoi le FMI recommande de continuer à suivre attentivement l’évolution du marché.
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L’offre est devenue un élément central de la question
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C’est peut-être l’une des différences les plus significatives entre le débat de 2020 et celui de 2026.
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L’analyse actuelle du FMI attribue une part importante du déséquilibre du marché portugais à l’offre.
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Une construction insuffisante, des procédures d’autorisation longues, des contraintes urbanistiques, une utilisation peu efficace d’une partie du parc de logements existant et certaines inefficacités du marché locatif contribuent à expliquer pourquoi l’offre n’a pas suivi l’évolution de la demande.
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La question du logement ne peut donc plus être envisagée uniquement sous l’angle des prix ou des conditions de financement.
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C’est aussi une question de territoire, de disponibilité, d’utilisation du patrimoine immobilier existant et de capacité à produire de nouveaux logements là où ils sont nécessaires.
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Risque ne signifie pas nécessairement crise
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Un autre élément de l’analyse du FMI mérite de ne pas être négligé.
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Malgré l’évolution des prix du logement, l’évaluation réalisée en 2026 considère que le système financier portugais est globalement résilient et que les risques systémiques restent modérés.
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Lors des tests de résistance réalisés, les banques ont démontré leur capacité à absorber des scénarios défavorables significatifs, y compris de fortes corrections des prix immobiliers.
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Identifier des risques ne revient donc pas à prévoir une crise.
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Il s’agit de reconnaître les déséquilibres, d’en comprendre l’origine et de suivre les facteurs susceptibles d’en modifier l’évolution.
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Six ans plus tard, comprendre reste essentiel
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Observer 2020 depuis 2026 nous conduit peut-être à la conclusion la plus intéressante.
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Les prix ont augmenté bien davantage qu’il n’aurait été facile de l’anticiper à l’époque. Les taux d’intérêt ont suivi une trajectoire tout aussi difficile à prévoir. Le marché a traversé une pandémie, l’inflation, des changements réglementaires et de profondes transformations économiques et sociales.
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Et pourtant, certaines questions demeurent.
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Quelle relation durable peut-il exister entre les prix et les revenus ? Comment accroître l’offre de logements ? Quel rôle le crédit doit-il jouer ? Comment mieux utiliser le patrimoine immobilier existant ? Et comment distinguer une tendance conjoncturelle d’une transformation structurelle ?
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Il n’existe pas de réponses simples — ni probablement une réponse unique pour tous les territoires ou toutes les personnes.
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C’est précisément pour cette raison que suivre le marché ne doit pas se limiter à suivre les prix.
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Cela signifie comprendre les facteurs qui les expliquent, le contexte dans lequel ils se forment et ce qu’ils peuvent représenter pour ceux qui achètent, vendent, investissent, gèrent un patrimoine ou cherchent simplement à prendre une décision patrimoniale plus éclairée.
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À lire également : Le FMI prévoit des risques sur le marché immobilier — 2020
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Sources : Fonds monétaire international (FMI), Portugal — 2026 Article IV Consultation et Financial System Stability Assessment ; Eurostat, House Price Index — premier trimestre 2026.
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