Em fevereiro de 2020, publicámos neste espaço uma breve análise sobre os riscos que o Fundo Monetário Internacional identificava no setor imobiliário.
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O mundo estava então a poucos dias de entrar num período que viria alterar profundamente muitas das previsões económicas existentes. Seguiram-se uma pandemia, uma subida acentuada da inflação, o regresso de taxas de juro significativamente mais elevadas, conflitos internacionais e sucessivas alterações nas condições económicas e financeiras.
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Seis anos depois, regressar àquela análise permite-nos fazer algo mais interessante do que simplesmente verificar se uma previsão se concretizou: perceber o que mudou e, sobretudo, aquilo que permaneceu.
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Os preços continuaram a subir
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Os números são expressivos.
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De acordo com o FMI, no final de 2025 os preços da habitação em Portugal encontravam-se cerca de 180% acima dos níveis de 2015, enquanto na área do euro o aumento acumulado no mesmo período foi de aproximadamente 56%.
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A tendência manteve-se no início de 2026. Segundo o Eurostat, no primeiro trimestre os preços das casas em Portugal aumentaram 17,8% em termos homólogos, a maior subida registada entre os países da União Europeia.
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O FMI estima ainda que os preços da habitação em Portugal possam encontrar-se entre 20% e 40% acima dos níveis sugeridos pelos seus modelos de equilíbrio de longo prazo.
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São números que justificam atenção. Mas não necessariamente conclusões precipitadas.
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O mesmo risco, mas não exatamente o mesmo mercado
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Em 2020, uma parte importante da preocupação estava relacionada com a ligação entre valorização imobiliária, crescimento do crédito e vulnerabilidade financeira.
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Hoje, a leitura é mais complexa.
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O FMI considera que o crédito hipotecário não foi o principal responsável pela forte valorização dos preços da habitação em Portugal ao longo dos últimos anos.
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O volume de novo crédito destinado à aquisição de habitação representou, em média, menos de metade do valor das transações imobiliárias realizadas nos últimos anos.
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Entre os fatores apontados encontram-se a procura de não residentes, a utilização de poupança das famílias portuguesas na aquisição de imobiliário e, sobretudo, uma oferta que tem demonstrado dificuldade em responder ao aumento da procura.
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Isto não significa que o crédito tenha deixado de ser relevante.
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Pelo contrário. O financiamento à habitação voltou recentemente a acelerar, registando um crescimento homólogo próximo de 10% no primeiro trimestre de 2026, razão pela qual o FMI recomenda que a evolução do mercado continue a ser acompanhada de perto.
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A oferta tornou-se parte central da questão
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Talvez seja esta uma das diferenças mais relevantes entre a discussão de 2020 e a de 2026.
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A análise atual do FMI coloca uma parte significativa do desequilíbrio do mercado português do lado da oferta.
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Construção insuficiente, processos de licenciamento demorados, limitações urbanísticas, utilização pouco eficiente de parte do parque habitacional existente e algumas ineficiências no mercado de arrendamento ajudam a explicar por que razão a oferta não acompanhou a evolução da procura.
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O problema da habitação deixa assim de poder ser observado apenas através do preço ou das condições de financiamento.
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É também uma questão de território, disponibilidade, utilização do património existente e capacidade para produzir nova habitação onde ela é necessária.
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Risco não significa necessariamente crise
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Há outro elemento da análise do FMI que importa não ignorar.
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Apesar da evolução dos preços, a avaliação realizada em 2026 considera o sistema financeiro português globalmente resiliente e os riscos sistémicos moderados.
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Nos testes de esforço realizados, os bancos demonstraram capacidade para absorver cenários adversos significativos, incluindo fortes correções dos preços imobiliários.
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Por isso, identificar riscos não equivale a antecipar uma crise.
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Significa reconhecer desequilíbrios, compreender a sua origem e acompanhar os fatores que podem alterar a sua evolução.
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Seis anos depois, compreender continua a ser essencial
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Olhando para 2020 a partir de 2026, talvez esta seja a conclusão mais interessante.
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Os preços subiram muito mais do que então seria fácil antecipar. As taxas de juro fizeram entretanto um percurso igualmente difícil de prever. O mercado atravessou uma pandemia, inflação, alterações regulatórias e profundas mudanças económicas e sociais.
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E, ainda assim, algumas das questões permanecem.
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Qual a relação sustentável entre preços e rendimento? Como aumentar a oferta de habitação? Que papel deve ter o crédito? Como utilizar melhor o património já existente? E como distinguir uma tendência conjuntural de uma transformação estrutural?
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Não existem respostas simples — nem provavelmente uma única resposta para todo o território ou para todas as pessoas.
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É precisamente por isso que acompanhar o mercado não deve significar apenas acompanhar preços.
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Significa compreender os fatores que os explicam, o contexto em que se formam e aquilo que podem representar para quem compra, vende, investe, gere ou simplesmente procura tomar uma decisão patrimonial mais informada.
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Leia também: FMI prevê riscos no imobiliário — 2020
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Fontes: Fundo Monetário Internacional (FMI), Portugal — 2026 Article IV Consultation e Financial System Stability Assessment; Eurostat, House Price Index — 1.º trimestre de 2026.
Mercado, Visão UH